Sleurhut of chalet: is dat eigenlijk onroerend goed?

Als je een bedrijfspand of woning koopt is het wel duidelijk: dat is onroerend goed. Maar wat kenmerkt onroerend goed nu eigenlijk? En geldt dat dan ook voor een caravan of chalet? Vorig jaar nog had onze civielrechtjurist Matthijs Roos een zaak in behandeling, waarin de verkoper stelde dat er met de koper van een chalet een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand kwam. De verkoper stelde dat er géén geldige overeenkomst was. Op 5 februari 2019 besliste het hof te ‘s-Hertogenbosch in een soortgelijke zaak wie het bij het juiste eind had.

Wat speelde zich af?
Een verkoper verkocht zijn chalet. De koper deed, zonder iets op papier te zetten, een aanbetaling van € 2.600,-. Maar toen de koper de aanbetaling terugvorderde, omdat hij de resterende koopsom niet kon voldoen, weigerde de verkoper dit.

Hij beriep zich hierbij op artikel 7:2 BW. Hierin staat dat de koop van een onroerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan. Volgens de verkoper was het chalet geen onroerende zaak, zodat de koopovereenkomst niet schriftelijk hoefde te worden aangegaan. Daarom zou er sprake zijn van een geldige koopovereenkomst, en daarnaast kwamen partijen geen financieringsvoorbehoud overeen. De verkoper hield de koper dus aan de afspraak.

De koper stelde daarentegen dat er geen geldige overeenkomst tot stand kwam, nu een schriftelijke koopovereenkomst ontbrak. Volgens de koper was het chalet wél onroerend goed.

Onroerende zaak
De rechtbank stelde de koper eerder al in het gelijk, en het hof bevestigt dit. Het hof oordeelt eerst over de vraag of het chalet moet worden aangemerkt als een onroerende zaak. Het hof geeft een duidelijke richtlijn over hoe beoordeeld moet worden of een zaak roerend of onroerend is.

Volgens de wet zijn (onder meer) gebouwen en werken, die duurzaam met de grond verenigd zijn, onroerend. Een gebouw of werk kan duurzaam met de grond verenigd zijn, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Staat vast dat een gebouw of werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, dan is de technische mogelijkheid om het bouwsel te verplaatsen niet meer van belang.

Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer of degene in wiens opdracht het bouwwerk is aangebracht, voor zover deze naar buiten kenbaar is (HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, Portacabin).

Met betrekking tot de feitelijke toestand van het chalet staat vast dat onder het chalet wielen zitten, die niet te zien zijn omdat het chalet tot aan de grond is afgewerkt. Verder beschikt het chalet over een woonkamer, een slaapkamer, een keuken en een badkamer, is aan het chalet een overdekt terras bevestigd en bevindt zich rondom het chalet een tuin. Het chalet is aangesloten op de riolering en op gas, water en elektriciteit. Uit deze uiterlijke verschijning van het chalet leidt het hof af dat het bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. De omstandigheid dat het chalet op zich nog verplaatsbaar is, verandert dit niet. Voor zover de bedoeling van de bouwer naar buiten kenbaar is, is deze gericht op de duurzame plaatsing van het chalet.  Het hof merkt het chalet dus aan als onroerend goed. Dit betekent dat de koop van het chalet schriftelijk moet zijn aangegaan.

Schriftelijkheidsvereiste
Nadat het hof vaststelt dat het chalet onroerend goed is, moet worden bepaald of er is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. Wanneer is er bij het sluiten van een koopovereenkomst van een onroerende zaak voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste?

Uit de wet volgt dat de koopovereenkomst moet worden gegoten in de vorm van een akte. Dat wil zeggen: een door beide partijen ondertekend geschrift. Volgens de parlementaire geschiedenis is, zolang het vormvereiste van een schriftelijke overeenkomst niet is vervuld, de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand gekomen. De sanctie op het niet-voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste is nietigheid.

Verkoper liet uiteindelijk in de procedure aan de rechtbank en het hof een betalingsbewijs zien, waardoor er volgens de verkoper aan het schriftelijkheidsvereiste was voldaan. Het hof gaat niet mee in dit standpunt. Een betalingsbewijs is immers geen door beide partijen ondertekend geschrift. Kortom: de verkoper moet de aanbetaling van € 2.600,- aan de koper terugbetalen en de koop gaat niet door.

Bekijk bij het kopen of verkopen van zaken goed of er sprake is van onroerend goed. Soms is er sprake van onroerend goed, al zou je op het eerste gezicht denken van niet. Je hebt dan meteen te maken met het schriftelijkheidsvereiste. Houd dit in je achterhoofd!

Klik hier voor de uitspraak.

Heb jij een roerende of onroerende zaak ge- of verkocht? Twijfel jij of er is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste? Of heb je vragen naar aanleiding van dit artikel of over andere juridische zaken? Neem dan contact met mij op per e-mail roos@legalmatters.com of telefonisch 088 – 6288 388. Ik help je graag verder!

Matthijs Roos

Mis niets meer, ontvang wekelijks het laatste juridische nieuws!

Waarom Capri Sun haar vormmerk kwijtraakte

Waarom Capri Sun haar vormmerk kwijtraakte. Vrijbrief om de nietigheid van haar modelregistraties in te roepen?

Door Roos Sibbes | juli 31, 2019

Capri Sun, producent van kinderdrankjes in de bekende sta-zakjes, raakt haar vormmerk kwijt. Wat betekent dat in de praktijk?   Wat speelde zich af? Capri Sun Ag (hierna: Capri Sun) brengt kindervruchtensappen in de bekende ‘sta-zakjes’ op de markt onder het merk CAPRI SUN. Capri Sun heeft in 1997 een Internationale aanvraag voor een vormmerk…

Intersnack kraakt een harde noot met het merkrecht op Tijgernootjes

Intersnack kraakt een harde noot met het merkrecht op Tijgernootjes

Door Bodil Koppejan | juli 10, 2019

Iedereen kent de lekkernij wel van een feestje of van een gezellig avondje op de bank: het Tijgernootje. Sinds 1993 produceert en verhandelt Frito-Lay, eigenaar van Duyvis, de welbekende pinda waarvan de buitenste laag twee verschillende kleuren heeft waardoor er een tijgerpatroon ontstaat. Onlangs boog de rechtbank Gelderland zich over een zaak waarin het uiterlijk…

Koop is koop

De man met de hamer: koop is koop!

Door Babette van de Venne | juli 17, 2019

Op grond van de wet moet aan twee ‘simpele’ vereisten worden voldaan om een rechtsgeldige overeenkomst tot stand te laten komen. Er moet sprake zijn van een aanbod en van de aanvaarding van dat aanbod. Dit klinkt heel simpel, maar vaak ligt het toch iets genuanceerder dan dat. Een goed voorbeeld hiervan is de zaak…

#4, Vakblad Aannemer, waarschuwingsplicht

‘Er blijft weinig over van de eerste etage’: voldoende waarschuwing?

Door Babette van de Venne | april 30, 2019

Bij het uitvoeren van aannemingswerkzaamheden kan schade ontstaan. De opdrachtgever stelt zich in zo’n geval vaak op het standpunt dat er sprake is van wanprestatie, en houdt de aannemer aansprakelijk voor de schade. Aansprakelijk zijn voor schade vindt niemand prettig en zeker niet als de schade groot is. Daarom proberen aannemers hun aansprakelijkheid vaak contractueel…