Afwijking in aantal gekochte vierkante meters: het vervolg

Als koper van een woning kom je soms voor verrassingen te staan. Zo beschreven wij onlangs al de situatie dat de opgegeven woningoppervlakte in de brochure afwijkt van de daadwerkelijk gemeten oppervlakte. In dat kader bespraken wij de aansprakelijkheid van de verkoopmakelaar die zich niet aan de meetinstructie hield. Onlangs liet de Hoge Raad zich over deze situatie uit. Onze civielrechtjurist Matthijs Roos legt uit.

Standpunten wederpartij
Zoals blijkt uit onze vorige blog, stelden wij de verkoopmakelaar in een zaak aansprakelijk wegens het niet-voldoen aan de meetinstructie. Wij deden dit met dit arrest van het hof in ons achterhoofd.  Op basis hiervan menen wij dat de verkopend makelaar aansprakelijk is, maar de verzekeraar van deze partij denkt hier anders over.

De gemachtigde van de makelaar stelt dat de meetinstructie een intern verenigingsvoorschrift aan de leden van de NVM betreft, en bedoeld is om een eenduidige manier van meten toe te passen. Hierdoor zou niet voldaan zijn aan het relativiteitsvereiste, wat wel een voorwaarde is om aansprakelijkheid vast te stellen op grond van onrechtmatige daad. Het voorschrift is immers niet gericht tot (potentiele) kopers, waardoor de meetinstructie dus niet strekt tot bescherming tegen schade van benadeelden/kopers, aldus de verzekeraar. Ook brengt de wederpartij in verweer dat er cassatie is ingesteld tegen de uitspraak van het hof.

Hoge Raad
Inmiddels is er nieuws,  want de Hoge Raad casseerde op 13 juli 2018 een arrest. Door het arrest van de Hoge Raad besloot cliënt zijn zaak door te zetten, en zijn wij voornemens bij een afwijzende reactie van de wederpartij een procedure aan te spannen.

Volgens de Hoge Raad stelde het hof terecht vast dat derden erop moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak, bij NVM-makelaars die de meetinstructie verplicht moeten toepassen, correct is.  Tevens benoemt de Hoge Raad dat diverse Raden van Toezicht en de Centrale Raad van Toezicht van NVM deze lijn volgen. Het behoort volgens de Hoge Raad en de andere raden tot de taak van de makelaar dat derden op de inhoud van de verkoopdocumentatie kunnen vertrouwen bij het nemen van een aankoopbeslissing.  In het arrest stelt de Hoge Raad dat de meetinstructie tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers strekt waardoor er wel degelijk aan het relativiteitsvereiste is voldaan.

Zo mogen potentiele kopers aannemen dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning” (rechtsoverweging 3.4.5.).

Tips
Uit de bevestiging van de Hoge Raad blijkt dat het zinvol is dat jij de verkopend NVM-makelaar aansprakelijk stelt, als jij constateert dat jouw huis kleiner is dan dat in het koopcontract vermeld staat.

Overigens was de conclusie van de advocaat-generaal om het arrest van het hof te vernietigen en te verwijzen naar een ander hof voor uitspraak. De Hoge Raad wijkt in deze kwestie dus af van het advies van de advocaat-generaal. Benieuwd naar de overwegingen van de advocaat-generaal? Klik hier!

Tips zijn tot slot:

  • Controleer of de makelaar is aangesloten bij de NVM;
  • Bewaar jouw koopovereenkomst en eventuele verkoopbrochure zorgvuldig;
  • Klaag tijdig na ontdekking van de constatering (in ieder geval binnen twee maanden).

Voor wat betreft onze cliënt hopen wij dat wij met de wederpartij een minnelijke oplossing bereiken. En zo niet… to be continued.

Heb jij hulp nodig bij het opstellen van een aansprakelijkstelling? Wil jij onderhandelen over een schadevergoeding? Of heb je vragen over andere juridische zaken? Neem dan contact met mij op per e-mail roos@legalmatters.com of telefonisch 088 – 6288 388. Ik help je graag verder!

Posted in ,

Matthijs Roos

Mis niets meer, ontvang wekelijks het laatste juridische nieuws!

Bestuurder BV handelt onrechtmatig wat nu

Bestuurder BV handelt onrechtmatig: wat nu?

Door Michel Zaaijer | augustus 22, 2018

Een BV kan aansprakelijk zijn voor schade omdat contractuele of wettelijke verplichtingen worden geschonden. Naast de BV kan de bestuurder achter de BV evengoed aansprakelijk zijn voor schade. Het gebeurt steeds vaker dat bij schade de bestuurder wordt aangesproken als diegene – gelet op zijn wettelijke taakuitoefening – onzorgvuldig of onbehoorlijk handelt. Als vast komt…

Contract taalkundige uitleg of toch de bedoeling van partijen

Contract: taalkundige uitleg of toch de bedoeling van partijen?

Door Puk Birnie | september 26, 2018

Het zorgt bij gesloten contracten vaak voor veel problemen: de ene partij die op basis van de overeenkomst iets anders verwachtte dan de andere partij. In de juridische wereld is er daarom door de Hoge Raad al lang geleden een belangrijk toetsingskader in het leven geroepen, namelijk het ‘Haviltex-criterium’. Uit het Haviltex-arrest volgt dat bij…

Het stuiten van de verjaring van een geldvordering hoe zit dat

Het stuiten van de verjaring van een geldvordering: hoe zit dat?

Door Puk Birnie | augustus 3, 2018

Onlangs behandelden wij al de uitspraak waarin de rechtbank oordeelde dat een bank niet aansprakelijk is als een rekeninghouder geld naar een verkeerde rekening overboekt. Deze vorm van onverschuldigde betaling valt onder de eigen verantwoordelijkheid. Op 18 juli 2018 deed de rechtbank Midden-Nederland wederom een uitspraak over de onverschuldigde betaling. Ditmaal met een iets andere…

Opgelet bij het ontbinden van overeenkomsten!

Opgelet bij het ontbinden van overeenkomsten!

Door Puk Birnie | juli 11, 2018

Het gebeurt dagelijks: het sluiten van overeenkomsten. Helaas ontstaan er ook problemen bij de uitvoering van overeenkomsten. Zo kan een aannemer slecht werk leveren, of een product niet voldoen aan de verwachtingen.  Veel mensen houden vast aan de gedachte dat men altijd de overeenkomst nog kan ontbinden. Toch werkt het in de praktijk niet zo.…