Da’s pech: negen vierkante meter weg!

Stel je voor: je hebt net een huis gekocht en je ontdekt dat het pand minder vierkante meters heeft dan in het koopcontract vermeld staat. Kun je de verkopend makelaar dan aansprakelijk stellen, en een schadevergoeding vorderen? Onze civielrechtjurist Matthijs Roos zocht dit uit.

Wat te doen?
Als zoiets gebeurt, is een logische stap om contact te zoeken met de verkopend makelaar. Je verwacht immers – omdat de verkoper een makelaar inschakelde die aangesloten is bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) – dat die makelaar zijn huiswerk deed. Maar de makelaar wuift al je bezwaren weg, stelt dat je bij koop een onderzoeksplicht had en dat je het aantal vierkante meters had moeten controleren. Bovendien – zo stelt de makelaar – is er een  brochure waarin onder andere staat dat het aantal opgegeven meters indicatief is, en dat de koper geen rechten kan ontlenen aan de brochure/aanbiedingstekst. Toch besluit je om de makelaar aansprakelijk te stellen en om een schadevergoeding te vorderen. De makelaar stelt dat je zaak geen kans van slagen heeft, maar is dit wel zo?

Wat vindt het gerechtshof Amsterdam?
Voorgaande casus doet zich voor in één van de dossiers die wij behandelen. Het gerechtshof Amsterdam deed in 2017 al uitspraak in een soortgelijk geval, waardoor wij verwachten dat de makelaar een schadevergoeding aan cliënt moet betalen. In die zaak speelde zich het volgende af.

Persoon X constateerde op enig moment dat zijn huis negen vierkante meter kleiner was dan in het koopcontract stond. Ook tijdens deze procedure verweerde de makelaar zich door te stellen dat persoon X zelf een onderzoeksplicht had. Daarnaast stelde de makelaar dat de schade van persoon X lastig te bepalen was, nu de verkoop van een woning niet alleen afhankelijk is van de oppervlakte van de woning.

Hoewel het hof erkende dat bij een schadebegroting inderdaad ook met andere factoren rekening gehouden moet worden, maakt hij korte metten met het verweer van de makelaar dat persoon X tevens een onderzoeksplicht had. Nu de makelaar lid was van de NVM diende hij zich aan de meetinstructie te houden, die voorschrijft dat de makelaar de netto woonoppervlakte moet vermelden. Nu de makelaar de woonoppervlakte onjuist vermeldde, diende hij een schadevergoeding aan persoon X te betalen. Het hof stelde verder dat persoon X niet gehouden was om de woning (eerder) na te meten, en dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een professionele makelaar én bovendien NVM-lid de juiste oppervlakte in de brochure vermeldde.

Tips
Uit de uitspraak van het hof blijkt dat het zinvol is dat jij de verkopend NVM-makelaar aansprakelijk stelt als jij constateert dat jouw huis kleiner is dan dat in het koopcontract vermeld staat.

Tips zijn:

  • Controleer of de makelaar is aangesloten bij de NVM;
  • Bewaar jouw koopovereenkomst en eventuele verkoopbrochure zorgvuldig;
  • Klaag tijdig na ontdekking van de constatering (in ieder geval binnen twee maanden).

Klik hier voor de uitspraak.

Heb jij hulp nodig bij het opstellen van een aansprakelijkstelling? Wil jij onderhandelen over een schadevergoeding? Of heb je vragen over andere juridische zaken? Neem dan contact met mij op per e-mail roos@legalmatters.com of telefonisch 088 – 6288 388. Ik help je graag verder!

Posted in ,

Matthijs Roos

Mis niets meer, ontvang wekelijks het laatste juridische nieuws!

Het retentierecht de feiten op een rijtje

Het retentierecht: de feiten op een rijtje

Door Michel Zaaijer | oktober 31, 2018

Hopelijk is het niet aan de orde van de dag, maar het komt bij jou als ondernemer vast wel eens voor dat een andere partij niet betaalt. Hoe los je dit nu op? Een mogelijke manier is het uitoefenen van het zogenaamde ‘retentierecht’. Wat dit precies is en welke stappen genomen moeten worden, legt onze…

Bestuurder BV handelt onrechtmatig wat nu

Bestuurder BV handelt onrechtmatig: wat nu?

Door Michel Zaaijer | augustus 22, 2018

Een BV kan aansprakelijk zijn voor schade omdat contractuele of wettelijke verplichtingen worden geschonden. Naast de BV kan de bestuurder achter de BV evengoed aansprakelijk zijn voor schade. Het gebeurt steeds vaker dat bij schade de bestuurder wordt aangesproken als diegene – gelet op zijn wettelijke taakuitoefening – onzorgvuldig of onbehoorlijk handelt. Als vast komt…

Duur parkeerplekje van € 4,20 naar € 300,-!

Duur parkeerplekje: van € 4,20 naar € 300,-!

Door Puk Birnie | november 14, 2018

Op 8 oktober deed de rechtbank Amsterdam uitspraak in een procedure over een parkeerboete. De rechter boog zich over de vragen of er een overeenkomst in de zin van artikel 6:217 BW was ontstaan, en of de bevoegdheid tot het opleggen van de hoge boete aangemerkt kon worden als een ‘oneerlijk beding’. Onze jurist civiel…

Jongetje van 9 raakt pink kwijt is school aansprakelijk

Jongetje van 9 raakt pink kwijt: is school aansprakelijk?

Door Puk Birnie | oktober 24, 2018

Op 10 juli 2018 deed de rechtbank Overijssel uitspraak in een zaak tussen de ouders van een jongetje van 9 en een basisschool. Tijdens het buitenspelen verloor het jongetje zijn pink na een ongeluk met een dichtgevallen putdeksel. De ouders vinden dat de school verantwoordelijk is voor het verliezen van de pink van het jongetje.…