Da’s pech: negen vierkante meter weg!

Stel je voor: je hebt net een huis gekocht en je ontdekt dat het pand minder vierkante meters heeft dan in het koopcontract vermeld staat. Kun je de verkopend makelaar dan aansprakelijk stellen, en een schadevergoeding vorderen? Onze civielrechtjurist Matthijs Roos zocht dit uit.

Wat te doen?
Als zoiets gebeurt, is een logische stap om contact te zoeken met de verkopend makelaar. Je verwacht immers – omdat de verkoper een makelaar inschakelde die aangesloten is bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) – dat die makelaar zijn huiswerk deed. Maar de makelaar wuift al je bezwaren weg, stelt dat je bij koop een onderzoeksplicht had en dat je het aantal vierkante meters had moeten controleren. Bovendien – zo stelt de makelaar – is er een  brochure waarin onder andere staat dat het aantal opgegeven meters indicatief is, en dat de koper geen rechten kan ontlenen aan de brochure/aanbiedingstekst. Toch besluit je om de makelaar aansprakelijk te stellen en om een schadevergoeding te vorderen. De makelaar stelt dat je zaak geen kans van slagen heeft, maar is dit wel zo?

Wat vindt het gerechtshof Amsterdam?
Voorgaande casus doet zich voor in één van de dossiers die wij behandelen. Het gerechtshof Amsterdam deed in 2017 al uitspraak in een soortgelijk geval, waardoor wij verwachten dat de makelaar een schadevergoeding aan cliënt moet betalen. In die zaak speelde zich het volgende af.

Persoon X constateerde op enig moment dat zijn huis negen vierkante meter kleiner was dan in het koopcontract stond. Ook tijdens deze procedure verweerde de makelaar zich door te stellen dat persoon X zelf een onderzoeksplicht had. Daarnaast stelde de makelaar dat de schade van persoon X lastig te bepalen was, nu de verkoop van een woning niet alleen afhankelijk is van de oppervlakte van de woning.

Hoewel het hof erkende dat bij een schadebegroting inderdaad ook met andere factoren rekening gehouden moet worden, maakt hij korte metten met het verweer van de makelaar dat persoon X tevens een onderzoeksplicht had. Nu de makelaar lid was van de NVM diende hij zich aan de meetinstructie te houden, die voorschrijft dat de makelaar de netto woonoppervlakte moet vermelden. Nu de makelaar de woonoppervlakte onjuist vermeldde, diende hij een schadevergoeding aan persoon X te betalen. Het hof stelde verder dat persoon X niet gehouden was om de woning (eerder) na te meten, en dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een professionele makelaar én bovendien NVM-lid de juiste oppervlakte in de brochure vermeldde.

Tips
Uit de uitspraak van het hof blijkt dat het zinvol is dat jij de verkopend NVM-makelaar aansprakelijk stelt als jij constateert dat jouw huis kleiner is dan dat in het koopcontract vermeld staat.

Tips zijn:

  • Controleer of de makelaar is aangesloten bij de NVM;
  • Bewaar jouw koopovereenkomst en eventuele verkoopbrochure zorgvuldig;
  • Klaag tijdig na ontdekking van de constatering (in ieder geval binnen twee maanden).

Klik hier voor de uitspraak.

Heb jij hulp nodig bij het opstellen van een aansprakelijkstelling? Wil jij onderhandelen over een schadevergoeding? Of heb je vragen over andere juridische zaken? Neem dan contact met mij op per e-mail roos@legalmatters.com of telefonisch 088 – 6288 388. Ik help je graag verder!

Posted in ,

Matthijs Roos

Mis niets meer, ontvang wekelijks het laatste juridische nieuws!

‘Er blijft weinig van de eerste etage van de woning over’ voldoende waarschuwing

‘Er blijft weinig over van de eerste etage’: voldoende waarschuwing?

Door Babette van de Venne | maart 4, 2019

Bij het uitvoeren van aannemingswerkzaamheden kan schade ontstaan. De opdrachtgever stelt zich in zo’n geval vaak op het standpunt dat er sprake is van wanprestatie, en houdt de aannemer aansprakelijk voor de schade. Aansprakelijk zijn voor schade vindt niemand prettig en zeker niet als de schade groot is. Daarom proberen aannemers hun aansprakelijkheid vaak contractueel…

De Wet bescherming bedrijfsgeheimen een waardevolle toevoeging

De Wet bescherming bedrijfsgeheimen: een waardevolle toevoeging?

Door Babette van de Venne | januari 30, 2019

Anno 2019 is het geheimhouden van bedrijfsinformatie een stuk ingewikkelder en complexer dan voorheen. Werknemers stappen vaker over naar een andere werkgever of ze beginnen voor zichzelf. Het komt dan ook met enige regelmaat voor dat een (oud-)werknemer vertrouwelijke informatie kopieert en lekt aan die nieuwe werkgever of aan de concurrent. Daarnaast speelt de digitalisering…

Een bedrogen bruid

Een bedrogen bruid?

Door Meike Dobbelaar | februari 27, 2019

Wanneer partijen een overeenkomst aangaan, bestaan er over en weer verplichtingen. Voor een geldige overeenkomst moeten de wil en verklaring van beide partijen met elkaar overeenstemmen. Maar er kunnen zich situaties voordoen waarin je geen behoefte meer hebt aan de afspraken met de ander. Bijvoorbeeld wanneer blijkt dat een overeenkomst onder invloed van een zogenaamd…

De Wet Affectieschade 4 vragen en antwoorden

De Wet Affectieschade: 4 vragen en antwoorden

Door Meike Dobbelaar | januari 23, 2019

Affectieschade: wat is het eigenlijk? Affectieschade is de immateriële schade die iemand lijdt doordat een persoon – waarmee men een affectieve band heeft – door toedoen van een ander ernstig gewond raakt of overlijdt. Deze immateriële schade kan bestaan uit leed, verdriet of gederfde levensvreugde. Met ingang van 1 januari 2019 zijn de artikelen 6:107…