Da’s pech: negen vierkante meter weg!

Stel je voor: je hebt net een huis gekocht en je ontdekt dat het pand minder vierkante meters heeft dan in het koopcontract vermeld staat. Kun je de verkopend makelaar dan aansprakelijk stellen, en een schadevergoeding vorderen? Onze civielrechtjurist Matthijs Roos zocht dit uit.

Wat te doen?
Als zoiets gebeurt, is een logische stap om contact te zoeken met de verkopend makelaar. Je verwacht immers – omdat de verkoper een makelaar inschakelde die aangesloten is bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) – dat die makelaar zijn huiswerk deed. Maar de makelaar wuift al je bezwaren weg, stelt dat je bij koop een onderzoeksplicht had en dat je het aantal vierkante meters had moeten controleren. Bovendien – zo stelt de makelaar – is er een  brochure waarin onder andere staat dat het aantal opgegeven meters indicatief is, en dat de koper geen rechten kan ontlenen aan de brochure/aanbiedingstekst. Toch besluit je om de makelaar aansprakelijk te stellen en om een schadevergoeding te vorderen. De makelaar stelt dat je zaak geen kans van slagen heeft, maar is dit wel zo?

Wat vindt het gerechtshof Amsterdam?
Voorgaande casus doet zich voor in één van de dossiers die wij behandelen. Het gerechtshof Amsterdam deed in 2017 al uitspraak in een soortgelijk geval, waardoor wij verwachten dat de makelaar een schadevergoeding aan cliënt moet betalen. In die zaak speelde zich het volgende af.

Persoon X constateerde op enig moment dat zijn huis negen vierkante meter kleiner was dan in het koopcontract stond. Ook tijdens deze procedure verweerde de makelaar zich door te stellen dat persoon X zelf een onderzoeksplicht had. Daarnaast stelde de makelaar dat de schade van persoon X lastig te bepalen was, nu de verkoop van een woning niet alleen afhankelijk is van de oppervlakte van de woning.

Hoewel het hof erkende dat bij een schadebegroting inderdaad ook met andere factoren rekening gehouden moet worden, maakt hij korte metten met het verweer van de makelaar dat persoon X tevens een onderzoeksplicht had. Nu de makelaar lid was van de NVM diende hij zich aan de meetinstructie te houden, die voorschrijft dat de makelaar de netto woonoppervlakte moet vermelden. Nu de makelaar de woonoppervlakte onjuist vermeldde, diende hij een schadevergoeding aan persoon X te betalen. Het hof stelde verder dat persoon X niet gehouden was om de woning (eerder) na te meten, en dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een professionele makelaar én bovendien NVM-lid de juiste oppervlakte in de brochure vermeldde.

Tips
Uit de uitspraak van het hof blijkt dat het zinvol is dat jij de verkopend NVM-makelaar aansprakelijk stelt als jij constateert dat jouw huis kleiner is dan dat in het koopcontract vermeld staat.

Tips zijn:

  • Controleer of de makelaar is aangesloten bij de NVM;
  • Bewaar jouw koopovereenkomst en eventuele verkoopbrochure zorgvuldig;
  • Klaag tijdig na ontdekking van de constatering (in ieder geval binnen twee maanden).

Klik hier voor de uitspraak.

Heb jij hulp nodig bij het opstellen van een aansprakelijkstelling? Wil jij onderhandelen over een schadevergoeding? Of heb je vragen over andere juridische zaken? Neem dan contact met mij op per e-mail roos@legalmatters.com of telefonisch 088 – 6288 388. Ik help je graag verder!

Posted in ,

Matthijs Roos

Mis niets meer, ontvang wekelijks het laatste juridische nieuws!

Bestuurder BV handelt onrechtmatig wat nu

Bestuurder BV handelt onrechtmatig: wat nu?

Door Michel Zaaijer | augustus 22, 2018

Een BV kan aansprakelijk zijn voor schade omdat contractuele of wettelijke verplichtingen worden geschonden. Naast de BV kan de bestuurder achter de BV evengoed aansprakelijk zijn voor schade. Het gebeurt steeds vaker dat bij schade de bestuurder wordt aangesproken als diegene – gelet op zijn wettelijke taakuitoefening – onzorgvuldig of onbehoorlijk handelt. Als vast komt…

Het stuiten van de verjaring van een geldvordering hoe zit dat

Het stuiten van de verjaring van een geldvordering: hoe zit dat?

Door Puk Birnie | augustus 3, 2018

Onlangs behandelden wij al de uitspraak waarin de rechtbank oordeelde dat een bank niet aansprakelijk is als een rekeninghouder geld naar een verkeerde rekening overboekt. Deze vorm van onverschuldigde betaling valt onder de eigen verantwoordelijkheid. Op 18 juli 2018 deed de rechtbank Midden-Nederland wederom een uitspraak over de onverschuldigde betaling. Ditmaal met een iets andere…

Opgelet bij het ontbinden van overeenkomsten!

Opgelet bij het ontbinden van overeenkomsten!

Door Puk Birnie | juli 11, 2018

Het gebeurt dagelijks: het sluiten van overeenkomsten. Helaas ontstaan er ook problemen bij de uitvoering van overeenkomsten. Zo kan een aannemer slecht werk leveren, of een product niet voldoen aan de verwachtingen.  Veel mensen houden vast aan de gedachte dat men altijd de overeenkomst nog kan ontbinden. Toch werkt het in de praktijk niet zo.…

Bedrag overgemaakt naar verkeerde ontvanger wat nu

Bedrag overgemaakt naar verkeerde ontvanger: wat nu?

Door Puk Birnie | juni 12, 2018

Als ondernemer zijn financiële handelingen aan de orde van de dag. Met een alerte controller in dienst worden fouten niet snel gemaakt. Toch kan het gebeuren dat je een geldbedrag per ongeluk naar een verkeerd rekeningnummer overmaakt. Onlangs deed de rechtbank Amsterdam uitspraak in een zaak betreffende een zogeheten ‘onverschuldigde betaling’. De zaak kwam groot…