Da’s pech: negen vierkante meter weg!

Stel je voor: je hebt net een huis gekocht en je ontdekt dat het pand minder vierkante meters heeft dan in het koopcontract vermeld staat. Kun je de verkopend makelaar dan aansprakelijk stellen, en een schadevergoeding vorderen? Onze civielrechtjurist Matthijs Roos zocht dit uit.

Wat te doen?
Als zoiets gebeurt, is een logische stap om contact te zoeken met de verkopend makelaar. Je verwacht immers – omdat de verkoper een makelaar inschakelde die aangesloten is bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) – dat die makelaar zijn huiswerk deed. Maar de makelaar wuift al je bezwaren weg, stelt dat je bij koop een onderzoeksplicht had en dat je het aantal vierkante meters had moeten controleren. Bovendien – zo stelt de makelaar – is er een  brochure waarin onder andere staat dat het aantal opgegeven meters indicatief is, en dat de koper geen rechten kan ontlenen aan de brochure/aanbiedingstekst. Toch besluit je om de makelaar aansprakelijk te stellen en om een schadevergoeding te vorderen. De makelaar stelt dat je zaak geen kans van slagen heeft, maar is dit wel zo?

Wat vindt het gerechtshof Amsterdam?
Voorgaande casus doet zich voor in één van de dossiers die wij behandelen. Het gerechtshof Amsterdam deed in 2017 al uitspraak in een soortgelijk geval, waardoor wij verwachten dat de makelaar een schadevergoeding aan cliënt moet betalen. In die zaak speelde zich het volgende af.

Persoon X constateerde op enig moment dat zijn huis negen vierkante meter kleiner was dan in het koopcontract stond. Ook tijdens deze procedure verweerde de makelaar zich door te stellen dat persoon X zelf een onderzoeksplicht had. Daarnaast stelde de makelaar dat de schade van persoon X lastig te bepalen was, nu de verkoop van een woning niet alleen afhankelijk is van de oppervlakte van de woning.

Hoewel het hof erkende dat bij een schadebegroting inderdaad ook met andere factoren rekening gehouden moet worden, maakt hij korte metten met het verweer van de makelaar dat persoon X tevens een onderzoeksplicht had. Nu de makelaar lid was van de NVM diende hij zich aan de meetinstructie te houden, die voorschrijft dat de makelaar de netto woonoppervlakte moet vermelden. Nu de makelaar de woonoppervlakte onjuist vermeldde, diende hij een schadevergoeding aan persoon X te betalen. Het hof stelde verder dat persoon X niet gehouden was om de woning (eerder) na te meten, en dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een professionele makelaar én bovendien NVM-lid de juiste oppervlakte in de brochure vermeldde.

Tips
Uit de uitspraak van het hof blijkt dat het zinvol is dat jij de verkopend NVM-makelaar aansprakelijk stelt als jij constateert dat jouw huis kleiner is dan dat in het koopcontract vermeld staat.

Tips zijn:

  • Controleer of de makelaar is aangesloten bij de NVM;
  • Bewaar jouw koopovereenkomst en eventuele verkoopbrochure zorgvuldig;
  • Klaag tijdig na ontdekking van de constatering (in ieder geval binnen twee maanden).

Klik hier voor de uitspraak.

Heb jij hulp nodig bij het opstellen van een aansprakelijkstelling? Wil jij onderhandelen over een schadevergoeding? Of heb je vragen over andere juridische zaken? Neem dan contact met mij op per e-mail roos@legalmatters.com of telefonisch 088 – 6288 388. Ik help je graag verder!

Posted in ,

Matthijs Roos

Wekelijks op de hoogte blijven van juridisch nieuws?

Opgelet bij het ontbinden van overeenkomsten!

Opgelet bij het ontbinden van overeenkomsten!

Door Puk Birnie | juli 11, 2018

Het gebeurt dagelijks: het sluiten van overeenkomsten. Helaas ontstaan er ook problemen bij de uitvoering van overeenkomsten. Zo kan een aannemer slecht werk leveren, of een product niet voldoen aan de verwachtingen.  Veel mensen houden vast aan de gedachte dat men altijd de overeenkomst nog kan ontbinden. Toch werkt het in de praktijk niet zo.…

Bedrag overgemaakt naar verkeerde ontvanger wat nu

Bedrag overgemaakt naar verkeerde ontvanger: wat nu?

Door Puk Birnie | juni 12, 2018

Als ondernemer zijn financiële handelingen aan de orde van de dag. Met een alerte controller in dienst worden fouten niet snel gemaakt. Toch kan het gebeuren dat je een geldbedrag per ongeluk naar een verkeerd rekeningnummer overmaakt. Onlangs deed de rechtbank Amsterdam uitspraak in een zaak betreffende een zogeheten ‘onverschuldigde betaling’. De zaak kwam groot…

Niet-geslaagde mediation reden voor ontbinding

Niet-geslaagde mediation reden voor ontbinding arbeidsovereenkomst?

Door Charlotte van Eeden | juli 11, 2018

Hoewel jij als werkgever hopelijk alleen maar talentvolle werknemers in dienst hebt waar je het óók nog eens goed mee kan vinden, is het natuurlijk mogelijk dat dit niet het geval is. In sommige gevallen moeten werkgever en werknemer zelfs met elkaar in gesprek onder begeleiding van een mediator. Maar wat als zo’n mediationtraject niet…

De 7 stappen die jij móet nemen als jouw werknemer ziek is

De 7 stappen die jij móet nemen als jouw werknemer ziek is

Door Charlotte van Eeden | juni 6, 2018

Helaas horen bij het ondernemerschap ook minder leuke kanten. Zo kan het gebeuren dat één van jouw werknemers ziek wordt. Naast het feit dat dat voor de werknemer uiterst vervelend is, brengt het voor jou als werkgever ook een hoop kosten met zich mee. Als je daarnaast de plichten vanuit de Wet Poortwachter niet (goed)…