Jouw rechten en plichten bij renovatie van een gehuurde bedrijfsruimte

Jouw rechten en plichten bij renovatie van een gehuurde bedrijfsruimte

Wanneer een huurder of verhuurder tijdens de huurovereenkomst besluit om bepaalde werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren, levert dat in de praktijk de nodige problemen op. Aan welke zijde je ook staat; het is van cruciaal belang om goed op de hoogte te zijn van jouw rechten en plichten. Dit artikel biedt handvatten voor zowel de huurder als de verhuurder in geval van dringende werkzaamheden en/of renovatie.

Jouw rechten en plichten bij renovatie van een gehuurde bedrijfsruimte

Een huurder mag bepaalde veranderingen en toevoegingen aan zijn bedrijfspand realiseren. Een verhuurder heeft op haar beurt het recht om dringende werkzaamheden of renovatie aan het pand uit te voeren. Deze werkzaamheden veroorzaken overlast en leiden doorgaans tot een inbreuk op het huurgenot.

De wet maakt onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie. Hoewel dit onderscheid op het eerste oog duidelijk lijkt, wijst de praktijk vaak het tegenovergestelde uit.

Wat is het verschil tussen dringende werkzaamheden en renovatie?

Onder dringende werkzaamheden vallen naast dringende reparaties, alle dringende werkzaamheden. Het gaat om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. In andere woorden: er kan bij dringende werkzaamheden niet worden gewacht op het einde van de huurovereenkomst. Bij renovatie gaat het om zowel sloop met vervangende nieuwbouw, als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Meestal zal er sprake zijn van een verbetering of verandering van het gehuurde waardoor het huurgenot stijgt.

Belangenafweging

Bij dringende werkzaamheden en/of renovatie zijn verschillende belangen in het geding. Enerzijds is het de plicht van de verhuurder om de huurder een rustig huurgenot te verschaffen. De werkzaamheden zullen dit genot verstoren. Anderzijds zullen de werkzaamheden voorkomen dat er gebreken aan het gehuurde ontstaan. Immers, de werkzaamheden zien op herstel en voorkoming van schade. Op de huurder rust dan ook een bepaalde gedoogplicht ten aanzien van dringende werkzaamheden en/of renovatie. Maar zowel bij dringende werkzaamheden als bij renovatie, bestaan er ook een aantal maatregelen die de huurder kan treffen.

Bij dringende werkzaamheden kan de huurder mogelijk:

  • aanspraak maken op vermindering van de huurprijs, of
  • de huurovereenkomst ontbinden, en/of
  • schadevergoeding eisen.

Voor welke maatregel(en) het beste kan worden gekozen, is afhankelijk van de specifieke situatie.

Redelijk schriftelijk voorstel

Uitgangspunt in geval van renovatie is dat de verhuurder voorafgaand aan de start van de renovatie, een redelijk schriftelijk voorstel aan de huurder moet verstrekken. Het is de plicht van de verhuurder om een zo ruimhartig en redelijk mogelijk voorstel te doen waarbij zowel rekening wordt gehouden met de belangen van de huurder als die van de verhuurder. Het is raadzaam om in ieder geval de volgende aspecten in het schriftelijk voorstel te verwerken:

  • aard van de werkzaamheden;
  • huurprijsverhoging voor de huurder (voor een nieuwe ruimte);
  • noodzaak van de medewerking van de huurder;
  • financiële consequenties voor de verhuurder (als de huurder niet meewerkt aan de renovatie);
  • mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder;
  • overige omstandigheden van het geval (bijvoorbeeld de duur van de renovatie en de ouderdom/ staat van het gehuurde voor en na de renovatie).

Ontruiming

Als partijen geen overeenstemming weten te bereiken over het voorstel kan de verhuurder de redelijkheid van het voorstel voorleggen aan de rechter. De eventuele goedkeuring van de rechter zal niet per definitie leiden tot gebondenheid aan het voorstel voor de huurder. De huurder heeft namelijk nog steeds de keuze om het voorstel wel of niet te aanvaarden. De huurovereenkomst kan, bij het verwerpen van het voorstel, beëindigd worden door de huurder.

Als de huur niet wordt beëindigd en de huurder tegelijkertijd het renovatievoorstel niet aanvaardt, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden of opzeggen op grond van wanprestatie. De praktijk leert dat de verhuurder in dergelijke situaties kiest om in kort geding ontruiming van het gehuurde te vorderen.

Heb je te maken met een situatie zoals hierboven beschreven? Wij staan graag bij in de advisering en eventuele gerechtelijke procedure.

Vervolg Wet DBA wat is de stand van zaken

Vervolg Wet DBA: wat is de stand van zaken?

Door Jolien Mooij | 18 jul 2018

Begin februari 2018 bleek dat de opschorting van de handhaving van de Wet DBA is…

Opgelet bij het ontbinden van overeenkomsten!

Opgelet bij het ontbinden van overeenkomsten!

Door Puk Birnie | 11 jul 2018

Het gebeurt dagelijks: het sluiten van overeenkomsten. Helaas ontstaan er ook problemen bij de uitvoering…

Niet-geslaagde mediation reden voor ontbinding

Niet-geslaagde mediation reden voor ontbinding arbeidsovereenkomst?

Door Charlotte van Eeden | 11 jul 2018

Hoewel jij als werkgever hopelijk alleen maar talentvolle werknemers in dienst hebt waar je het…

Da’s pech negen vierkante meter weg!

Da’s pech: negen vierkante meter weg!

Door Matthijs Roos | 04 jul 2018

Stel je voor: je hebt net een huis gekocht en je ontdekt dat het pand…

40 seconden kinderporno geen strafrechtelijke vervolging, wel een dringende reden

40 seconden kinderporno: geen strafrechtelijke vervolging, wel een dringende reden

Door Leonie Rodenburg | 27 jun 2018

We hebben het je vorige week nog laten weten: een ontslag op staande voet kun…